加强权益保护—内蒙古物业公司物业管理企业发展当务之急~

改革开放以来，内蒙古物业公司随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立、城镇住房制度改革的不断深化和房地产业的迅速发展，在各级政府的高度重视和业内人士的努力探索下，我国物业管理业从无到有、从小到大，得到了迅速发展，目前已进入了快速发展的阶段。据不完全统计，目前我国物业管理企业已超过20，000家，从业人员超过200万人，不少省市物业管理的覆盖面已达50％以上，为改善广大城镇居民的生活、工作环境，推动两个文明建设，促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。

但是，总体来说，物业管理在我国仍然是一个新兴行业，发展时间还不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业管理企业义务承担某些社会功能的现象、问题等日益突出，已一定程度上困扰了物业管理人员的从业意识，阻挠了物业管理行业的蓬勃发展。

物业管理企业认清并摆正自身与各方的权益关系，加强自身的权益保护，利用有效手段在管理服务中规避各种风险，减少各种损失，已成为企业正常经营并参与市场竞争、维护企业声誉、争创名优品牌的一项重要工作。提高权益保护意识，加强自身权益保护，一方面可促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水准和品质监控力度，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生和避免不应有的损失，另一方面，也可促使政府部门重视物业管理这个朝阳行业，加快物业管理法制建设，尽快完善物业管理法律法规，内蒙古物业公司为中国物业管理的发展创造良好的政策环境、法制环境，使中国物业管理朝着健康的方向发展。加强权益保护，已成为物业管理企业发展的当务之急。

物业管理企业各类权益关系的主体主要包括有开发商、业主、政府、同行企业等，要加强自身权益保护，首先就应认清与各方主体的权益关系及现阶段权益关系中存在的主要问题。

①物业管理企业与开发商权益关系中存在的问题：开发商集开发建设人、前期管理责任人、产权人、质量责任人为一体，在物业管理关系中的地位非常重要。但目前绝大多数开发商的表现与其身份和责任是不相符的。

a.前期物业管理经费的来源。现行物业管理的一些法规中明确规定：对于前期介入的物业管理公司，开发商应保证其物业管理费用的来源（如：《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条），但实际运作中，开发商往往以种种理由拒付或拖欠各项费用，使物业管理前期介入的费用得不到有效保障，物业管理公司往往负债经营，从而给日后的正常经营管理带来严重的经济负担。

b.共用部位、内蒙古物业公司共用设备设施维修基金的提供及使用管理。现行物业管理的一些法规还规定（如：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十五条）：“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。”但事实上，多数开发商没有提供该笔基金。同时对于该笔基金的使用和管理，也缺乏有效的实施细则和监控措施。

c.内蒙古物业公司商业和管理用房的提供及其相关经营收入归属。按物业管理相关法规规定，开发商（如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十七、四十八条）应在移交物业管理项目时，提供一定比例的商业和管理用房，其产权属于全体业主。问题是，开发商所提供之配套用房往往面积不够或环境很差，物业管理企业经营管理工作难以开展。同时，开发商往往混淆配套用房的产权关系，把商业用房的经营收入据为己有，忽视了法规中“相关经营收入应用于补充物业管理项目的管理服务费”的有关规定。